核心提示

委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

委托人在看房时，让中介人忙前忙后跑腿，享受房源信息和价格磋商服务，相中房子后，委托人却佯装不满悄然“隐身”，转头再由亲属“换张脸”出面签约，最后以一句“房子不是我买的”拒付中介费。这样的“省钱”算盘能打响吗？

答案是否定的。

为保护中介人的劳动成果，维护诚实守信的市场交易秩序，《中华人民共和国民法典》专门对“跳单”行为作出规制。近日，西安市雁塔区人民法院审结一起中介合同纠纷案，进一步明确：接受中介实质服务后，利用其提供的交易机会绕开中介成交，即使本人不签字、不转账，由亲友代签购房，也不影响“跳单”违约行为的认定。

【典型案例】

2021年4月，某中介公司经纪人向冯女士推荐了一处办公楼。冯女士实地看房后意向较高，随后通过网络平台与中介就房屋总价、中介费等细节反复沟通，并向中介支付了1万元意向金。为促成交易，中介持续与业主当面磋商、压价，并将最新报价一一反馈给冯女士。不料到签约环节，冯女士却以价格谈不拢为由表示不签了，要求退还1万元意向金。中介退还意向金后，冯女士随即将其拉黑，断了联系。

4年过去，中介公司偶然发现，那栋办公楼早在2021年7月被冯女士母亲购买，且该房屋被用作冯女士关联公司的注册地址。中介随即联系冯女士索要中介费，冯女士却以“房子不是她买的”为由拒绝。协商无果后，中介公司诉至法院。

法院依据事实和相关证据，审理认为冯女士虽未与中介签订书面中介合同，但聊天记录等显示双方已形成事实上的中介合同关系，遂依法认定冯女士构成“跳单”，判决其向中介公司支付中介费17280元。

【法官说法】

郭勇锋 西安市雁塔区人民法院曲江法庭副庭长

“实践中，有的购房者误以为只要本人不签字、不转账，让亲友出面签约购房，就能免掉中介费。但法律认定‘跳单’，核心不在于最终由谁签字，而在于委托人是否接受了中介的实质服务、是否利用了中介提供的交易机会，以及是否存在规避佣金的主观故意。”11月3日，郭勇锋说。

郭勇锋介绍，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条明确提出，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。司法实践中，构成“跳单”通常需同时满足三个条件：一是中介合同关系成立。只要委托人实际接受了中介人提供的具有实质内容的服务，例如签署看房文件、实地查看房屋、参与由中介主持的价格磋商等，即可认定双方存在事实上的中介合同关系，并非必须签订书面合同；二是利用了中介服务成果，即委托人最终达成的交易，依托了中介人提供的特定交易机会，若交易达成与中介服务无直接因果关系，不构成“跳单”；三是存在逃避支付应付佣金的主观故意，实践中常见的有看房后突然中断联系、拉黑中介，或者由家属、关联公司出面签约等。

“像上述案例中，中介提供了房源信息、带看服务并主持价格磋商，之后，房屋虽由冯女士母亲购买，但被用作冯女士关联公司的注册地址，一系列事实证据都支持这笔交易高度依托原中介提供的服务。”郭勇锋说，法院认定“跳单”，会审查房屋实际由谁选定、由谁受益、实际使用人是谁，只要交易机会来源于原中介、服务成果被实际享用，由亲属签约等“聪明”操作无法帮委托人免除“跳单”责任。

“跳单”看似省掉了一笔中介费，实则增加交易风险，最终可能还要为违反诚信的行为买单。据此，郭勇锋建议，购房者应坚守诚信交易原则，如果房源信息确系某一中介独家提供，且自己已接受其实质服务的，切勿恶意绕开中介私下成交，否则不仅要补付约定报酬，还将面临承担违约责任的法律风险；中介机构应规范服务流程，及时与委托人签订书面中介合同，明确服务内容、报酬标准及费用承担方式，并注意留存看房记录、聊天记录、报价反馈等证据，为日后维权筑牢基础。此外，法官提醒卖房者若同时选择多家中介机构挂牌销售，应如实向买受人告知渠道情况，避免因信息不透明引发不必要的争议。

郭勇锋特别指出，中介报酬请求权适用诉讼时效。“中介方应当自知道或者应当知道‘跳单’事实之日起3年内及时主张权利。”郭勇锋说，由于私下成交往往隐蔽性强，中介方一旦察觉异常，应注意及时保存能够证明发现时间的证据，如聊天截图、催告函件、通话录音、不动产登记查询结果等，以免因无法证明时效起算点而在诉讼中陷于被动。

记者 陶玉琼