记者近日从市政府获悉，《西安市建设用地使用权转让二级市场实施细则》《西安市建设用地使用权出租二级市场实施细则》《西安市建设用地使用权抵押二级市场实施细则》正式印发，2022年2月1日起施行，有效期5年。

搭建全市城乡统一的“线上+线下”土地二级市场交易平台

《西安市建设用地使用权转让二级市场实施细则》明确，建设用地使用权转让应遵循依法依规、公平自愿、诚实守信的原则。建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让。建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并转让。

市土地二级市场交易机构负责受理市本级（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区）范围内建设用地使用权转让交易申请。其他区、县、开发区范围内建设用地使用权转让交易申请由所在地资源规划部门受理。

市资源规划主管部门按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记系统搭建全市城乡统一的“线上+线下”土地二级市场交易平台，汇集交易信息，提供交易场所，办理交易事务，实行“一窗受理、一网通办、一站办结”。

具有司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；依法收回建设用地使用权的；涉及共有产权，未经其他共有产权人书面同意的等情形建设用地使用权不得转让。

建设用地使用权转让按照“信息发布—达成意向—签订合同—合同备案—登记申请—交易监管”的交易流程办理，交易双方可通过西安市土地二级市场交易平台发布和获取市场信息，可自行协商交易，也可委托西安市土地二级市场交易平台公开交易。

《实施细则》同时明确了以划拨方式、出让方式、作价出资（入股）方式、租赁方式、授权经营方式等取得的建设用地使用权的相关规定。

对未经批准擅自转让划拨建设用地土地使用权的单位和个人，市、县资源规划主管部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。对违反土地二级市场相关规定的区县政府、开发区管委会、有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让，可参照本细则执行。

未按使用权出让合同规定的建设用地使用权不得出租

《西安市建设用地使用权出租二级市场实施细则》明确，未按建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。

建设用地使用权出租双方应签订出租合同。出租合同不得违反法律、法规的规定和建设用地使用权出让合同（划拨决定书、作价出资或入股批准书、租赁合同、授权经营批准书）的约定。

以划拨方式取得建设用地使用权出租的，出租人应持相关出租合同、不动产权证等资料，向土地所在地区、县、开发区资源规划部门申报，并按照规定上缴租金中所含土地收益。以出让、作价出资（入股）、租赁等有偿方式取得建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。以有偿方式取得建设用地使用权出租的，出租年限不得超过有偿使用合同约定的剩余年限。划拨建设用地使用权出租上缴的土地收益，纳入土地出让收入管理。

符合支持新产业新业态用地政策，经批准按原用途过渡使用的存量建设用地暂不上缴土地收益。土地使用者终止出租行为的，在行为终止后十五日内到土地所在地的区、县、开发区资源规划部门办理终止缴纳土地收益有关手续。逾期不缴纳或拒不缴纳土地收益的，由区、县、开发区资源规划部门依法依规予以处理。

探索允许不以公益为目的的养老教育等建设用地使用权抵押融资

《西安市建设用地使用权抵押二级市场实施细则》明确，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

市土地二级市场交易机构负责受理市本级（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区）范围内建设用地使用权抵押申请。其他区、县、开发区范围内建设用地使用权抵押申请由所在地资源规划部门受理。

地上建筑物列入文物保护的或有重要纪念意义的；已依法公告列入政府征收范围的；学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施占用范围内的等建设用地使用权不得抵押。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。以出让、作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。已出让的工业、仓储、科研等建设用地，其地上建筑物、构筑物已建成运营，尚未办理房屋所有权登记，但持有相关建设、规划审批手续的，其地上建筑物、构筑物与建设用地使用权可以一并设定抵押权。

探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押融资款项仅限于该项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三人提供担保，抵押当事人需书面承诺抵押权实现后不得改变原不动产用途，保障原有经营活动持续稳定，确保利益相关人权益不受损害。

以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物设定的抵押权实现时，应从处分所得的价款中缴纳建设用地使用权出让价款后，抵押权人方可优先受偿。（西安报业全媒体记者 张端）