海联小区北区环境卫生整体好转

长安区悦美国际花园小区通过“双晒”公示牌，将公共收益收支、收费标准等内容向业主全面公开，以透明化管理打通群众监督渠道。

4月15日起，西安市开展为期100天的物业管理服务专项整治，围绕环境卫生、设施设备、公共收益、违规收费、服务态度、供暖问题等六方面进行专项行动。聚焦群众反映强烈的突出问题，针对老旧小区、单位自建小区、村转居小区、小产权小区四类治理薄弱小区，推行优质物业企业结对帮扶、专业托管模式，以“小切口”破解“大难题”推动“大治理”。

如今整治进程过半，记者实地走访碑林、莲湖、长安等地小区发现，经过阶段性集中整治，小区乱堆乱放、飞线充电等显性环境问题大幅减少，居住环境明显改善，但公共收益收支公示不透明、基层监管权限不足、居民监督缺位等深层治理难题仍待破解。

携手共整治 小区换新颜

近日，记者走进碑林区太乙路街道建东街社区海联小区北区，楼道整洁有序，地面、墙面干净，无杂物堆放。小区公共道路干净规整，电动自行车和机动车停放整齐，没有飞线充电现象，整体环境卫生和设施设备维护良好。只有2号楼三楼墙角处堆放着一些纸箱、花盆等杂物。

“现在楼道敞亮多了，走路再也不用侧身绕杂物，看着心里也舒坦。不过，这处杂物前两天刚清理完毕，没想到又被堆了出来。”居民刘师傅告诉记者，尽管社区工作人员多次上门劝导、集中清理，但部分居民习惯一时难以改变，问题反反复复。社区工作人员也证实，楼道杂物堆积易反弹是环境整治中反复遇到的问题。依托全市物业管理服务百日整治行动，社区牵头，联合物业、辖区派出所，固定每周五开展联合清理、入户劝导与普法宣传，多方联动之下，小区环境实现明显改观。该小区是上世纪90年代建成的老旧院落，均为多层住宅，约320户居民，常住居民以老年人和租户为主。长久以来，囤积杂物、私拉电线充电成为小区治理的两大顽疾。

值得一提的是，针对楼道堆积杂物易反弹的问题，海联小区北区物业摸索出一套柔性处置方式：发现杂物后先上门提醒业主自行清理；多次劝导无效，便将物品统一归集到附近指定区域，张贴通知要求物主前去认领。

记者随后走访了碑林区建东街社区实验小学家属院、太安街5号院，长安区悦美国际花园小区、万科城一期，莲湖区荣兴小区、东尚观湖等不同类型院落，无论是老旧小区还是商品住宅小区，居民以往反映强烈的乱堆乱放现象大幅减少，私拉电线充电的安全隐患大大减少，公共楼道整体整洁有序。

紧盯“糊涂账”着力补短板

按照本次专项整治工作要求，各小区公共收益收支公示工作已按部署有序推进。但记者走访发现，该项工作的居民知晓度与实际效果还有差距。

记者走访发现，居民关注度低、监督能力弱，是造成公共收益监督“糊涂账”长期存在的核心原因。家住莲湖区汉城壹号的居民王女士说出了不少业主的心声。她坦言，业主更关注楼道卫生、电梯运维、供暖等直观居住体验。“平时早出晚归，工作繁忙，只要不影响日常生活，很少关注小区公共收益的情况。”王女士表示，即便小区按期张贴公共收益收支情况，但是那也只是列出了收入、维修、更换等一串账面数字，普遍居民缺乏工程和专业财务知识，报价是否虚高、成本是否掺水，更是无从辨别。

记者了解到，百日行动开展以来，全市各区县都在积极想办法补齐基层治理能力短板。长安区自上而下推行“院长制”，为每个小区配备科级以上干部担任“院长”，包抓小区物业服务管理工作的督促、协调、整改；碑林、雁塔等区均采用“区级统筹定标、街道落地创新”的推进模式，健全多部门联合监管，特色创新举措集中在街道、社区层面。虽然各区基本都开展了线上线下的业务能力培训，但在社区工作人员看来，有些问题还是难以从根源上解决。

“我们也曾要求查阅小区公共收益账目，但遭到物业拒绝。”一位社区主任告诉记者，社区没有明确的法定权限强制物业配合核查，能做的只有督促对方按要求完成公示，而一些业主就算参加了几次专项培训，也不可能就此看懂专业财务账目，更谈不上开展有效核查。长安区几位基层社区工作人员也表示：“只有下派的‘院长’正好来自住建、税务等部门，才有可能从账目中发现问题，可这类专业干部屈指可数。”

组建物管会 事事有监督

针对不少业主担心“不懂专业、不会查账”的问题，雁塔区住建局一位负责人表示，其实百日行动中各区还有明确要求，具备条件的小区优先组建业委会，暂不具备条件的小区全部设立物业管理委员会（以下简称“物管会”）。通过搭建规范化的业主自治平台，补齐小区治理监督缺位。目前雁塔区均在集中推进各小区业委会和物管会的成立，有了业委会和物管会之后，不管是公共收益的监督还是小区其他事务就都有了彻底的监督。

业委会和物管会有何不同呢？记者了解到，根据《陕西省物业服务管理条例》，物管会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构。经业主申请，由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区党组织在县（市、区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建。物管会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行规定的业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物管会由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表、社区党组织代表、居民委员会或者村民委员会代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由业主推选，业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。物业管理委员会主任由社区居民委员会或者村民委员会代表担任，副主任由业主代表推选。物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置公示。物业管理委员会持街道办事处或者乡（镇）人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

“业委会是在街道和住建局双备案，物管会由街道、社区人员及业主代表组成，在街道备案。雁塔区正在对接银行，目前已联系一家银行，业委会后期可在该银行开户。”这位负责人表示，成立业委会、物管会不是简单的形式挂牌，而是给全体居民搭建合法、有效的监督载体，彻底改变居民单打独斗的监督困境。

形成组合拳 织密“防护网”

从事物业工作20余年、常年开展行业培训的资深从业者赵先生认为，西安市正在推进的物业管理服务100天提升行动，仅是全市物业领域系统性治理的序幕。在他看来，相关部门密集出台的系列专项整治文件与行动方案，是一套瞄准基层治理共建、共治、共享目标的多部门组合拳，整治力度突出；但物业领域积淀多年的矛盾问题无法通过百日集中攻坚彻底解决，行业规范治理是长期系统性工程，目前全国多地均在开展相关探索。

他指出，当前住宅小区物业管理存在两处监管薄弱之处。其一，小区公共收益公示管理缺乏统一标准：部分物业公司未依规公示公共收益收支台账，已开展公示的项目普遍内容粗放，行业暂无统一制式公示模板，广告、车位租赁等全体业主共有资金流向透明度不足。其二，电梯等特种设备维修配件定价乱象亟待整治。电梯配件专业门槛高、市场信息不透明，部分零配件利润空间巨大，普通业主难以核实维修报价真实成本，容易承担虚高维修开支。

赵先生认为，加强构建党建引领物业治理协调推进机制,形成组织、社会工作、住建、房管、城管及立法、司法等部门各司其职、紧密配合的工作格局。加快业委会、物管会等业主自治组织组建，是实现常态化监督的关键。针对当前公共收益公示无统一制式、财务与服务细则晦涩难懂的行业痛点，需出台标准化公示模板，将专业内容转化为居民易懂的通俗表述，清晰披露资金去向，让模糊的“糊涂账”变为可查可核的“明白账”，真正把监督权交还居民，让业主掌握小区公共事务主动权。对于公共收益体量较大的小区，若自治组织监督力量有限，可引入第三方审计机构参与审核监督，保障共有资金规范运行。

小区治理需“一院一策”，按需选择服务模式。物业治理不能一刀切，应结合小区实际适配不同模式：对于规模小、分布集中的老旧小区，可探索连片整合后街区化管理，采用信托制管理模式，是兼顾运营成本与服务质量的务实路径；对于新建商品小区，物业服务从包干制向酬金制转型已是行业发展趋势。此外，信托制、业主自治等模式也各有适用场景，各小区可结合自身规模、业主意愿自主选择，所有模式的最终指向都是实现透明消费，从而提升基层自治专业化、法治化水平。