焦点4问

1.为何限定二环外?

主力库存在三环以外区域

保留二环内限购

有疏解四大主城区人口考量

2.房价会否波动?

由此带来的购房小高潮结束后

楼市将归于平静

房价大幅度上涨可能性不大

3.政策意义何在?

有效降低购房门槛

对部分有能力、没资质的人是重大利好

4.还有哪些利好?

全面推行『带押过户』

加大刚性和改善性住房供给

新建商品房『交房即交证』

自2017年西安市出台限购政策以来，历经几番调整，9月19日，西安房产政策迎来重大变动：西安市二环以外区域取消限购。

这一政策为何是二环以外?调整将会带来怎样的影响?

新政

取消限购范围是二环以外区域

9月19日下午，西安市住房和城乡建设局发布消息称，近日西安市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，通报了西安市1-8月份房地产市场运行情况，就下一步工作进行了研究部署。

会议提出：

一是进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购。

二是全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。

三是加大刚性和改善性住房供给，做好价格监测指导，确保房地产市场供需平衡、结构合理、价格平稳。

四是严格执行房地产销售信息公开制度，切实维护购房群众合法权益。

五是实施分阶段办理施工许可和联合验收，全面推行新建商品房“交房即交证”。

六是完善房地产企业诚信评价机制，促进企业依法诚信经营。

原因

为何是二环以外取消限购?疏解中心城区人口

对于此次西安市限购政策的调整与优化，记者联系到一位房地产经纪资深从业者杨先生。

他表示，这次限购范围放宽，西安市二环以外区域取消限购，是基于房地产市场低迷做出的政策性调整。

“此次选择将二环外解除限购，客观原因是二环内基本没有新建商品房，但还存在西安疏解中心城区人口，缓解中心城区生活配套与公共服务压力的考量。”杨先生介绍，作为国民经济支柱行业，房地产行业的地位不容小觑。受经济环境、疫情冲击等影响，近几年西安房地产市场整体处于下行态势。为了促进房地产市场平稳健康发展，政府也在宏观层面不断调整限购政策，比如去年施行的“以租换购”，即住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

影响

房价大幅度上涨?可能性不大

“金融层面也在为房地产市场发展提供助力，受之前降息政策的影响，近期西安的房产销售情况有了一定的好转。”杨先生表示，此次取消限购，对于一部分有能力、没资质的人来说，是重大利好。“徘徊于限购区边缘的人，将抓住这个时机尽快入手。但从长远来看，影响大多数消费者购房决策的并不是限购，而是房价与房贷的压力。因此在这次限购放宽导致的购房小高潮结束后，西安的房地产市场将再次归于平静，房价大幅度上涨的可能性不大。”

意义

能够有效降低购房门槛

取消限购有何意义?对此，西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗表示，此举能够有效降低购房门槛，让此前受限的人群拥有更多选择，帮助刚需类和改善类购房者在城市核心区购买自住房。“此前西安市实行限购政策，是为了限制炒房、避免房价增速过快。当前房源充足，优化限购政策能够促进房地产市场平稳健康发展。”

回顾

此前外地户口在限购区最多买一套

最让老百姓关心的，莫过于首条重磅变化：西安市二环以外区域取消限购。

此次政策调整以前，西安市限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城(不含上林街道)、高新区(不含托管的非限购区域)、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。

对于西安本市户籍家庭来说，若家庭成员名下无住房，限购区域内可以买2套住房;西安本市二孩及以上居民家庭落户满3年，可购买第3套住房;家庭成员名下有2套及以上住房，可“以租换购”在限购区买第3套房。

新落户家庭在住房限购区域无住房，落户西安后可在住房限购区域购买首套二手住房。落户满1年可购买首套新建商品房，落户满3年可购买第二套住房(新建商品房或二手房)。

对于外地户口的家庭来说，持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安连续缴纳社会保险或个人所得税，或已连续缴纳5年及以上社保或个税，可购买1套新房。在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

西安户籍的夫妻离异，离异前家庭在限购区域拥有2套以上住房，离异后1年内任何一方均不得在限购区域买房。

此次取消限购是否意味着以上的限制都会取消，还需等待具体细则。

>>预测

西安周边区域会降价?

●对新房市场来说：

限购取消，势必会释放购房需求，之前受限于购房资格的购房人群，将会回流到西安二环以外的主城，拉动购买力，新房市场将迎来一轮回暖。

●对二手房市场来说：

挂牌量一定会短期暴涨，库存压力增加，如若无人接盘，二手房将会陷入两难境地。

●对购房者来说：

无论是刚需还是改善人群，目前均是上车非常好的时机，不要错过这个节点，毕竟现在新房、二手房任你挑，价格笋，利率低，首付少。

●对投资客和炒房者：

取消限购政策后，虽然投资客和炒房者将有更多机会购房，然而目前房价涨幅空间已经很小，加上之前可能已经拥有了较多的房产，因此取消限购政策后提醒投资炒房者此时尽量先不要入手，可观望一段时间再做决定。

●对于房价变化来说：

大胆推测一下，西安的房价不会大幅上涨，会持续稳定。至少从目前的情况来看，西安房价已不存在大涨的机会，但主城区很多楼盘推出的优惠政策会立即取消。

●对于西安周边区域来说

按照当前的情况，西安解除限购之后，原来的非限购区域会有“痛感”。目前非限购板块主要是在吃政策红利，比较典型的是西咸(除过沣东)、鄠邑、周至、临潼等区域。新政实施后，沣西、泾河、秦汉等周边区域的楼盘，可能会加大购房优惠力度，打折卖房，以各种优惠的形式“降价”。这里面痛感最强烈的可能是西咸，因为西咸是西安的供地大户，占了每年成交量的四成，一旦主城限购放松，部分会出现短期滞销，但随着主城好转，西咸也会快速调整价格，好转起来。 综合

>>链接

国内超10市近期取消限购

就在9月19日，武汉市六部门发布通知，宣布从即日起取消二环线以内住房限购政策。同日，无锡市发布《关于促进无锡市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，提到全市域取消限购政策。

9月7日，大连发布《关于进一步促进我市房屋消费的通知》。其中提到，自发文之日起，原政策中大连市中山区、西岗区、沙河口区购买商品住房的限购政策解除，居民家庭在大连市购买商品住房的，不再受住房总套数限制。

9月4日，沈阳也发布楼市新政，沈阳市将取消限制性购售政策，取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。

近期取消限购政策的城市已经12座，包括大连、兰州、济南、青岛、郑州、沈阳、廊坊、佛山、东莞、嘉兴、南京、福州等地。

>>重点

全面推行“带押过户”

新建商品房“交房即交证”

西安市住建局此次会议中还提到两个重点内容，一是全面推行新建商品房“交房即交证”，二是全面推行“带押过户”。

今年6月25日，西安市住建局、西安市自然规划局等部门就曾印发《关于推行存量房(二手房)“带押过户”的通知》，推动“带押过户”政策在陕落地实施，切实提升便利化服务水平。据悉，“带押过户”政策可间接实现存量房贷利率的下调，还可有效盘活二手房市场，提升交易效率，间接提高刚需刚改客群的一手房市场交易活跃度，带动扩大消费。

9月1日，省住建厅等四部门联合印发《关于在全省推行不动产“带押过户”改革工作的通知》，对我省全面推行不动产“带押过户”改革作出安排，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，为群众和企业提供更顺畅、更便捷、更高效的不动产登记服务。

据悉，西安、宝鸡、铜川、汉中、安康等市已开展此项业务办理，截至8月底，陕西省共办理“带押过户”62件，交易总额达9015万元，累计节约交易成本360.6万元，成本下降率达80%。 记者 白仲夏

什么是“带押过户”?

根据《民法典》第406条：

“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。”

“带押过户”业务办理范围

西安市城六区、开发区范围内，已经办理抵押登记的不动产在存量房(二手房)交易过程中，无需先还清贷款解除抵押再办理过户转移，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。

当事人因赠与、作价出资(入股)、法人或者其他组织合并(分立)等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。

“带押过户”申请主体

买卖双方与贷款银行、住房公积金管理中心签订协议后，可以共同向不动产登记机构提出申请办理房产转移登记及抵押权相关登记。 综合

>>多知道点

8月西安房价环比涨幅第一

事实上，从西安近几个月的房价走势来看，表现较好。根据国家统计局发布的8月份70城市房价指数，西安等三个城市新房价格环比上涨均为0.4%，涨幅排名第一，其中西安已经连续两月涨幅领跑。

虽然价格上涨，但是西安成交仍处于低位。据克而瑞陕西统计，8月份，主城区住宅成交4745套、62.66万平方米，其中成交量环比下降2.96%。

另外，2023上半年，西安全域供应面积约650余万平米，同比减少16%。成交面积却接近600万平方米，同比增加18%。相比其他城市，西安基本面尚好。

其次区域分化明显：当下西安楼市，重点新区和主城新区占主导，高新、港务和西部大道即是代表，多次摇号全国少有。主城存量去化为10个月(良好水平)，西咸新区则达30个月左右。