当下，“城市更新”已成为每一座大都市绕不开的一话题。

在商业的表现上，存量改造在城市更新中占据了重要的地位。一方面，存量改造项目在地段、人流、周边配套等方便非常齐全，具有先天资源优势；另一方面，通过存量改造，对于区域商业价值提升、空间潜力释放、城市人文特色有着极强的带动效果，城市更新背后的经济价值不言而喻。

近期，灵兽君也观察到了不少西安的城市更新项目，例如昆明路上的叁伍壹壹、城内的易俗文化街区、南门的永宁里等，诸多存量改造项目助推西安商业进入到了“城市更新”的快车道。钟楼、小寨、高新等核心商圈一个个重量级的存量改造项目蓄势待发。作为西安TOP1商圈，小寨商圈的城市更新项目更引人瞩目。

位于小寨商圈北大门的地标项目“长安时间”就引起了我们的关注。长安时间坐落于小寨商圈，长安路立交东南角。紧邻长安大学附中，与陕西省图书馆、陕西省美术馆、西安音乐学院隔街相望。

长安时间项目改造前

长安时间项目改造后效果图

城市更新，小寨商圈的新样本

小寨商圈多年以来都以教育资源著称，长安大学、音乐学院、美术学校、财大等高校林立，泛教育商业之于小寨，就如鱼水之亲。

关于长安时间项目，熟悉该地段的西安土著，对它一定不会陌生。这个项目的前身是小寨长安大学旁的“通瑞大厦”，曾经也吸引了不少学生群体在楼下的小吃店打卡，而在2020年，该区域即将迎来全新迭变。

有数据指出，小寨商圈商圈面积为199.73万㎡，居住人口超过7万人，工作人口超过10万人，工作日客流达54万人次，节假日客流超过65万人次。

小寨商圈凭借着双地铁交汇、高校林立等优势，也称得上是西安最有活力的商圈之一。赛格国际购物中心、银泰百货、MOMOPARK、海港城、凯德广场等多家知名商业项目都汇聚于此，吸引了不少年轻消费客群，助力小寨商圈成为西安第一商圈。

另有相关数据表明，当下小寨商圈还存在一些待提升的问题。主要表现在产业较为单一，缺乏第三产业升级。该区域目前主要以商业为主，庞大的教育资源潜力尚未释放。与此同时，早期商业体较为单一，体验度上较差。

据了解，长安时间项目是雁塔区首家全业态教育综合体。项目总规划面积约1.2万平方米，集综合服务功能为一体，汇聚国内外一线教育品牌。是一座集包含人文空间、文教服务、艺美沙龙、特色餐饮、书店咖啡等业态为一体的区域消费商业新地标。

在此前，小寨商圈大部分都以传统商业为主。然而，该区域一直以来的强教育资源迟迟没有开发，不少教育片区的商业都缺乏特色和集约化运营管理，大大浪费了该区域的实际价值。

长安时间占据该片区得天独厚的区位优势，继承了该区域丰富、优质的教育资源，也让小寨商圈的北大门焕然一新。

未来，长安时间将在周围浓厚的艺文教育氛围的基础上，进一步丰富周边的教育资源整合，同时增加生活方式和餐饮娱乐元素。定位全业态教育综合体，将为项目及周边教职员工、住宅居民、潮流青年提供更多的新消费体验。

以教育为核心，打造新场景体验空间

一个好的城市更新项目，往往在功能上不仅要满足消费，更需要满足当下消费者对生活服务、社交娱乐、个人能力提升等多种体验需求。在占据了地利人和的优势下，长安时间未来将通过“地标设计、空间场景、教育资源”等多方面演绎“全业态教育体验”。

长安时间由长安大学联合校友企业恺英产业倾力打造，特邀日本知名设计师小野良介先生为主设计师。采用国际化设计理念，使文化与科技相结合。顶层露天外街使办公、娱乐和自然生态完美融会。同时，项目结合西安厚重的文化和前沿的科技，使这座历史建筑重新焕发出勃勃生机，以全新的面貌拥抱未来。

在空间规划上，长安时间一改原址的老态，将开放式街露台、多层次景观相融合，让商业与自然有机互动，通过自然生态的商业环境，传递出当下消费者对于健康生活的更多要求。

长安时间对社交场域极为看重，项目独特的在2-5层都打造了室外露台，通过视野良好的露台观景，给到消费者更多社交趣味体验，而这样的商业露台设计，在小寨商圈也是独一无二的存在。

业态规划上，长安时间根植于“教育商业”，这在西安商业里也颇为少见。长安时间通过发挥地理优势、长安大学高校资源优势，未来将在文教服务、艺美沙龙等领域，结合全新的场景空间，带来城中独特的新教育社交体验。

L1层，商业服务区。极佳的小寨C位临街，让该地段价值凸显，未来在这里将会汇集品质轻餐、零售便利、生活服务配套等品类，给周边提供便利的生活方式体验；

L2-L4层，教育产业聚集区。将通过优质教育资源。引入网红教培机构、成人教育、艺术教育、儿童体智能培训等多元化教育资源配套，通过不同品类的教育资源，之间也将充分交流，提供给消费者立体化的教育体验。同时，在这几个楼层，富有设计感的露台成为每家店铺的“后花园”。

L5层，商业文娱街区。屋顶花园、品质露台餐厅将会在此出现，小寨商圈的最佳社交观景地即将出现。

通过上述的业态规划组合，长安时间将会为周边学生、教职员工、城中青年、品质玩家提供一个集生活、学习、社交娱乐的多元化场景，带来全新的教育+商业体验。

从旧址焕新到教育产业蜕变

作为当下教育资源的整合者，长安时间对于城市教育综合体也有自身的理解。它将依托小寨甚至城南大学城的天然城市教育资源，以多业态的教育、文化、机构和空间体验配套，将不同的跨领域教育资源进行整合，为区域内的教育客群提供更多的知识分享和社交生活整合。

作为城市新形态商业体，长安时间在我们看来，也具备如下几点优势：

1、教育机构资源整合。作为垂直教育综合体，通过自身的运营管理能力，在原有的品牌机构上，将各类业态进行整合，形成品牌互补、融合、跨界的能力，通过不同品牌间的赋能，带给消费者一站式的知识需求。

2、存量改造的新体验式空间。长安时间在地缘上就具备足够的优势，同时该区域对于周边的消费者来说都极为熟悉，通过对项目的重新提升改造，激发出地段的强烈价值潜力；长安时间又不同寻常于以往的商业，长安时间在目标客群上更明确，同时教育业态也具备独特的体验优势。

3、校企联合的新产业示范。区别于其他教育商业，长安时间则是由本地知名高校长安大学与校友企业恺英产业合力打造的城市教育综合体，未来该项目将依托双方的资源为商业赋能，将利用媒介、场地、行业等优势，为入驻品牌提供丰富的品牌活动、联合推出超值引流课程、企业VIP定制服务等。

据了解，长安时间不仅依托长安大学，为企业提供优秀的人才，助力企业突破发展瓶颈。同时，项目还将打造校企、校友交流中心，为了建立高校科研潜力与企业需求紧密结合的新机制，激发长安大学在校师生、优秀毕业校友的创新创业热情。

当下，全国商业无论是百货、购物中心还是街区，存量商业在当地都占有着独特的地位和使命，如何让存量商业焕发新机，既是责任也是城市发展使然。长安时间则通过深挖区域资源优势、垂直艺文教育领域，在业态、品牌、产业模式上，引领城市更新趋势。相信伴随着长安时间所带来的产业迭变，小寨商圈也将进入下一个时代。