近期，全国多地自然资源和规划部门宣布2021年实行住宅用地“两集中”（集中发布出让公告，集中组织出让活动）同步公开出让，全年不能超过3次的城市共有22个，分别是：北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

土地市场新政一出，对开发商而言堪称一记重创，这将改写多年来土地市场的游戏规则，“洗牌”之后一切归零，开发商只能用尽全力，在新牌场上重新“厮杀”，毕竟蛋糕就这么大，吃不吃得到，得凭实力说话。

对于“两集中”后的土地市场，在笔者看来，以下几个方面值得我们关注和思考——

首先，资金实力与决策力的双重考验

假如把“两集中”看作丰盛的晚宴，当宝贵的“入场”机会来临时，“饿”了很久的开发商们势必铆足了劲冲进“饭店”，争相获得“饱餐一顿”的名额。这一方面可能会上演我们熟悉的溢价拿地场面，另一方面也可能促使开发商尤其是中小开发商拿地更为谨慎。

正如某中小房企东部区域负责人对经济参考报表示，“集中拿地很可能会导致相关房企在拍地月份出现一个负债高峰，这也会给企业资金链带来较大压力。”同时也会进一步降低大房企多拿地意愿，引导企业更为理性、谨慎参与相关地块招拍挂。

其次，产品规模化趋势

土地“两集中”出让，一改往日“遍地开花”的常态化局面，抓住机会显得尤为重要。对房企而言，新政倒逼其提前制定更加谨慎的拿地策略及产品开发规划，受制于时间和机会的双重约束，未来或将在房地产市场上形成更具规模化的产品态势。

第三，中小房企受到“挤压”

土地市场的资本，是房企最终实现业绩的前提。如前文所说，在土地市场“两集中”形势下，大型房企不会轻易放过拿地机会——除了在设限城市拿地外，在新一线城市和二线城市拿地开发的几率也将有所增加。“大鱼”的厮杀和志在必得，导致“皮皮虾”房企的拿地难度将会增加，甚至被“挤”到三四线城市。

但值得注意的是，大型房企落子三四线城市已有先例，而在22个城市的“两集中”政策下，大型房企一旦进驻三四线城市，中小房企的拿地压力或将随之加大，其面临的竞争也将前所未有的激烈。

第四，产品入市较为集中

开发商集中在一个时间段拿地，在经过一场激烈“厮杀”后，即使如愿胜出，也并非从此就能“有恃无恐”——

当下市场已过了房企单一的“高周转”或“高溢价”模式，在开发周期大致相同的背景下，拿地时间集中会导致房源入市供应比较集中，这又将上演新一轮的产品去化竞争，许给房地产市场销售带来一定冲击。

新政之下如何破局，就看开发商的胆识和决策力了。