第一太平戴维斯：8月开发商发力销售但谨慎拿地
来源：西部网 2019-09-17 11:00
年初至今数据表现
2019年1-8月，全国房地产开发投资额累计人民币8.5万亿元，同比增加10.5%。同期，全国房地产开发企业土地购置面积达1.224亿平方米，较去年同期的1.645亿平方米减少25.6%；土地出让金累计人民币6,370亿元，同比减少22.0%；土地单价同比上涨4.8%至每平方米人民币5,209元。新开工面积同比增加8.9%至14.51亿平方米。
1-8月，房屋竣工面积累计4.16亿平方米，同比减少10.0%；商品房在建面积自去年同期的74.77亿平方米增加至81.32亿平方米。商品房销售面积自去年同期的10.25亿平方米缩减至10.18亿平方米；总销售额达到人民币9.5万亿元，同比增长6.7%。受此影响，销售均价同比上涨7.3%，达到每平方米人民币9,364元。
市场点评
整体而言，土地销售、新开工面积、商品房价格增速都有所放缓，但商品房销售量呈现回暖迹象。原因可能在于年底将近，开发商多采取积极策略刺激销售；与此同时，鉴于信贷紧缩持续时间或将长于预期，开发商纷纷缩减投资。对于不少开发商而言，限制支出、增加现金流、偿还债务/储存资本应为当务之急，以便在未来几个季度中更好地抵御市场冲击，抑或伺机从疲软行情中捕捉机遇。
图1：房地产开发投资表现（年初至今同比增速）
来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部
图2：房地产市场整体表现（年初至今同比增速）
来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部
表1：房地产市场月度整体表现
绝对量 | 同比变化 | 增速变动 | 环比变化 | ||||||
指标 | 单位 | 18年7月 | 18年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年8月 | |
房地产开发投资 | 人民币十亿 | 1,035 | 1,063 | 1,123 | 1,175 | 8.5% | 10.5% | 2.0 百分点 | 4.6% |
土地购置面积 | 百万平方米 | 27.3 | 26.3 | 17.3 | 24.7 | (36.8%) | (6.0%) | 30.8 百分点 | 43.4% |
土地出让金 | 人民币十亿 | 135.4 | 155.8 | 98.4 | 157.9 | (27.3%) | 1.4% | 28.7 百分点 | 60.5% |
平均成交地价 | 人民币每平方米 | 4,954 | 5,916 | 5,699 | 6,381 | 15.1% | 7.9% | (7.2 百分点) | 12.0% |
商品房新开工面积 | 百万平方米 | 190 | 185 | 202 | 194 | 6.6% | 4.9% | (1.7 百分点) | (3.9%) |
商品房在建面积 | 百万平方米 | 189 | 191 | 219 | 189 | 15.7% | (0.6%) | (16.3 百分点) | (13.5%) |
商品房竣工面积 | 百万平方米 | 49 | 42 | 49 | 43 | (0.6%) | 2.8% | 3.4 百分点 | (12.8%) |
商品房销售面积 | 百万平方米 | 128 | 125 | 130 | 131 | 1.2% | 4.7% | 3.5 百分点 | 0.5% |
商品房销售额 | 人民币十亿 | 1,135 | 1,110 | 1,246 | 1,221 | 9.8% | 10.0% | 0.3 百分点 | (2.0%) |
商品房销售均价 | 人民币每平方米 | 8,839 | 8,888 | 9,590 | 9,345 | 8.5% | 5.1% | (3.3 百分点) | (2.6%) |
来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部
表2：房地产市场整体表现（年初至今）
绝对量 | 同比变化 | 增速变动 | ||||||
指标 | 单位 | 18年7月 | 18年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年8月 |
房地产开发投资 | 人民币十亿 | 6,589 | 7,652 | 7,284 | 8,459 | 10.6% | 10.5% | (0.0 百分点) |
土地购置面积 | 百万平方米 | 138 | 165 | 98 | 122 | (29.4%) | (25.6%) | 3.7 百分点 |
土地出让金 | 人民币十亿 | 662 | 818 | 479 | 637 | (27.6%) | (22.0%) | 5.5 百分点 |
平均成交地价 | 人民币每平方米 | 4,790 | 4,970 | 4,912 | 5,209 | 2.5% | 4.8% | 2.3 百分点 |
商品房新开工面积 | 百万平方米 | 1,148 | 1,333 | 1,257 | 1,451 | 9.5% | 8.9% | (0.6 百分点) |
商品房在建面积 | 百万平方米 | 7,286 | 7,477 | 7,942 | 8,132 | 9.0% | 8.8% | (0.2 百分点) |
商品房竣工面积 | 百万平方米 | 421 | 462 | 373 | 416 | (11.3%) | (10.0%) | 1.3 百分点 |
商品房销售面积 | 百万平方米 | 900 | 1,025 | 888 | 1,018 | (1.3%) | (0.6%) | 0.7 百分点 |
商品房销售额 | 人民币十亿 | 7,830 | 8,940 | 8,316 | 9,537 | 6.2% | 6.7% | 0.5 百分点 |
商品房销售均价 | 人民币每平方米 | 8,701 | 8,724 | 9,367 | 9,364 | 7.7% | 7.3% | (0.3 百分点) |
来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部
表3：住宅市场整体表现（年初至今）
绝对量 | 同比变化 | 增速变动 | ||||||
指标 | 单位 | 18年7月 | 18年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年8月 |
开发投资 | 人民币十亿 | 4,644 | 5,411 | 5,347 | 6,219 | 15.1% | 14.9% | (0.2 百分点) |
新开工面积 | 百万平方米 | 847 | 983 | 928 | 1,071 | 9.6% | 8.9% | (0.7 百分点) |
在建面积 | 百万平方米 | 5,020 | 5,160 | 5,541 | 5,680 | 10.4% | 10.1% | (0.3 百分点) |
竣工面积 | 百万平方米 | 295 | 325 | 264 | 293 | (10.5%) | (9.6%) | 0.9 百分点 |
销售面积 | 百万平方米 | 780 | 889 | 778 | 894 | (0.4%) | 0.6% | 0.9 百分点 |
销售额 | 人民币十亿 | 6,633 | 7,583 | 7,243 | 8,332 | 9.2% | 9.9% | 0.7 百分点 |
销售均价 | 人民币每平方米 | 8,499 | 8,529 | 9,315 | 9,319 | 9.6% | 9.3% | (0.3 百分点) |
来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部
表4：商业市场整体表现（年初至今）
绝对量 | 同比变化 | 增速变动（百分点） | ||||||
指标 | 单位 | 18年7月 | 18年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年8月 |
开发投资 | 人民币十亿 | 805 | 933 | 732 | 846 | (9.0%) | (9.4%) | (0.3 百分点) |
新开工面积 | 百万平方米 | 110 | 127 | 106 | 122 | (3.5%) | (4.5%) | (0.9 百分点) |
在建面积 | 百万平方米 | 943 | 961 | 929 | 945 | (1.5%) | (1.7%) | (0.2 百分点) |
竣工面积 | 百万平方米 | 54 | 59 | 45 | 50 | (17.3%) | (15.6%) | 1.8 百分点 |
销售面积 | 百万平方米 | 61 | 69 | 53 | 60 | (13.1%) | (13.9%) | (0.8 百分点) |
销售额 | 人民币十亿 | 670 | 764 | 597 | 666 | (10.9%) | (12.8%) | (1.9 百分点) |
销售均价 | 人民币每平方米 | 10,975 | 11,013 | 11,251 | 11,154 | 2.5% | 1.3% | (1.2 百分点) |
来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部
表5：写字楼市场整体表现（年初至今）
绝对量 | 同比变化 | 增速变动 | ||||||
指标 | 单位 | 18年7月 | 18年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年7月 | 19年8月 | 19年8月 |
开发投资 | 人民币十亿 | 334 | 384 | 333 | 386 | (0.2%) | 0.6% | 0.8 百分点 |
新开工面积 | 百万平方米 | 32 | 37 | 39 | 45 | 21.6% | 20.2% | (1.4 百分点) |
在建面积 | 百万平方米 | 330 | 335 | 344 | 349 | 4.3% | 4.2% | (0.1 百分点) |
竣工面积 | 百万平方米 | 17 | 18 | 14 | 15 | (15.7%) | (13.7%) | 2.0 百分点 |
销售面积 | 百万平方米 | 23 | 26 | 20 | 23 | (10.8%) | (10.8%) | 0.0 百分点 |
销售额 | 人民币十亿 | 327 | 365 | 283 | 323 | (13.3%) | (11.7%) | 1.6 百分点 |
销售均价 | 人民币每平方米 | 14,454 | 14,330 | 14,061 | 14,185 | (2.7%) | (1.0%) | 1.7 百分点 |
来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部
表6：房地产市场整体表现（全年数据）
绝对量 | 同比变化 | 增速变动 | |||||
指标 | 单位 | 2016 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2018 |
房地产开发投资 | 人民币十亿 | 9,598 | 10,258 | 10,980 | 6.9% | 7.0% | 0.2百分点 |
土地购置面积 | 百万平方米 | 228 | 220 | 255 | (3.4%) | 15.8% | 19.3百分点 |
土地出让金 | 人民币十亿 | 762 | 913 | 1,364 | 19.8% | 49.4% | 29.7百分点 |
平均成交地价 | 人民币每平方米 | 3,341 | 4,145 | 5,349 | 24.1% | 29.0% | 5.0百分点 |
新开工面积 | 百万平方米 | 1,545 | 1,669 | 1,787 | 8.1% | 7.0% | (1.1百分点) |
商品房在建面积 | 百万平方米 | 7,357 | 7,590 | 7,815 | 3.2% | 3.0% | (0.2百分点) |
商品房竣工面积 | 百万平方米 | 1,000 | 1,061 | 1,015 | 6.1% | (4.4%) | (10.5百分点) |
商品房销售面积 | 百万平方米 | 1,285 | 1,573 | 1,694 | 22.5% | 7.7% | (14.8百分点) |
商品房销售额 | 人民币十亿 | 8,728 | 11,763 | 13,370 | 34.8% | 13.7% | (21.1百分点) |
商品房销售均价 | 人民币每平方米 | 6,793 | 7,476 | 7,892 | 10.1% | 5.6% | (4.5百分点) |
来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部
