陕西

你家的物业费涨了还是降了? 实行物业一费制 居民为啥感受不一

来源:西安日报 2022-05-20 11:24

去年1月1日起,西安市实行政府指导价的住宅小区物业服务费执行“一费制”,即将原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费 “三费合一”,计入物业服务费成本,不再单独另行收取。由于物业企业履行调价程序需要1个月至3个月的过渡期。这意味着实行政府指导价的住宅小区最迟从去年4月份开始,在完成履行调价程序后,对物业收费执行“一费制”。

一年多时间过去了,西安市物业“一费制”实行得怎么样?居民对“一费制”的感受如何?记者进行了调查走访。

西安有多少小区已实行“一费制”?

物业费调整,看似是经济问题,实则关系到社区治理的方方面面。去年以前,西安住宅小区物业服务费执行省物价局和住建厅2004年制定的收费标准,物业费由3部分组成:基础物业费(政府指导价管理)、电梯费、公摊电费。其中,电梯费、公摊电费由物业企业确定。基础物业服务费标准为高层一级服务每月每平方米1.5元、二级1.2元、三级0.9元、等外0.7元;多层一级服务每月每平方米0.45元、二级0.4元、三级0.35元、等外0.3元。

随着经济社会的发展,物业企业人工成本不断增加,部分小区物业企业存在乱收公摊电费、电梯费的行为,群众意见较大。居民经常抱怨,物业服务满意度越来越差;物业企业很无奈,管理成本逐年增加,居民缴纳物业费积极性差。为此,西安市有关部门在进行成本调查的基础上,出台《西安市物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)调整物业收费标准,下调住宅小区内停车服务费标准。

《办法》规定:未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。物业服务收费政府指导价标准为最高限价,物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。

西安现有多少个小区已实行“一费制”?5月19日,西安市发改委发函回复记者,西安八成多需要履行调价程序的住宅小区已完成调价程序。

函件指出,西安市目前有住宅小区5000余个,其中,在住建部门有备可查的物业管理小区共2736个。应执行“一费制”政策的住宅小区分两类:一类是2021年1月1日后新建或新交付的住宅小区,一类是2021年1月1日前已签订前期物业服务合同,且未成立业主大会的住宅小区,该类小区物业服务企业应履行调价程序。西安市需要履行调价程序的住宅小区共计1153个,目前已完成调价程序的住宅小区占84%(其中业主与物业协商按原合同执行的250个,占比21%),正在履行业主表决程序的住宅小区占13%,有3%的住宅小区未启动调价程序。

实行“一费制”后物业费涨了还是降了?

物业服务收费标准调整后,高层一级服务每月每平方米2.2元、二级服务1.9元、三级1.5元、等外1.2元;多层一级服务每月每平方米0.85元、二级0.75元、三级0.65元、等外0.55元。按平均值测算(公摊电费0.18元/平方米·月、电梯费0.32元/平方米·月)。

住宅小区停车服务费调整为室内停车场一类80元/车位·月、二类60元/车位·月两个类别。露天机动车停放场所不分类别,停车服务费调整为60元/车位·月。

物业“一费制”的推行,旨在理顺收费结构,解决物业服务成本尤其是人工成本的不断上涨等矛盾,促进物业企业提高服务质量,让住户有更好的感受,让物业有更多的积极性,也为社区治理凝聚人心奠定基础。根据记者调查,实行“一费制”后,高层小区业主缴纳的物业费普遍下降,高层住户及有地下停车位家庭获益大,多层小区居民缴纳的物业费普遍上涨。

“我们小区物业费、停车费都降了。”西咸新区昆明澜庭小区业主孙女士说,小区是7层以上带电梯住宅,以一层住户为例,原来收费标准是1.7元(物业费)+ 0.25元(公摊电费)+0.26元(电梯费)=2.21元(每平方米每月)。实行“一费制”后,物业服务费按高层一级服务标准收取,即每平方米每月2.2元。由于电梯费按楼层加价,最高每平方米每月0.7元,住户楼层越高,物业费降得越多。“我们小区几乎家家都有车,停车服务费由原来的每个车位每月150元降为80元,我们都对‘一费制’表示欢迎。”

高新区庆安颐秀园小区是一个20多年的老旧小区。居民胡师傅介绍,该小区共16栋楼,均为七层不带电梯住宅楼。小区没有地下车位,露天停车服务费延续每辆车每月60元标准。执行物业“一费制”后,物业服务费按多层三级标准收取,即每平方米每月0.65元。 “以前物业费每平方米每月0.35元、公摊电费每平方米每月0.18元,两项加起来和0.53元,涨了0.12元。所以住户们的物业费都上涨了。”

站在不同的利益方来看,影响也不同。物业服务费上涨了,停车服务费降低了,两项费用加在一起之后,对于在室内停车的家庭而言,费用较以往确实有所减少。但没车的家庭,尤其是一层住户,怨言较大。而多层住宅小区,很多没有地下停车位,即便是按照以前的物业服务标准收费,物业服务费明显上涨。

实行“一费制”这些问题引关注

“大家都说自己在意见表上表示同意‘一费制’,但不同意一级收费,实行的却是一级收费。” 曲江观唐小区居民张女士告诉记者,小区去年10月开始执行“一费制”,但居民们认为物业公司征询群众意见工作做得不好。

高新庆安颐秀园居民胡师傅则质疑小区物业公司在调价程序上“先斩后奏”,他说小区物业公司去年1月1日张贴公告,说明小区实行“一费制”。但在居民后期缴纳物业费时,才给居民发调查表。胡师傅还质疑物业公司服务“质价不等”。他表示,对照《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》列举的条款,物业公司服务没达到标准,居民不知道该如何监督,希望有关部门出台监督政策,对不达标的物业企业进行处罚,督促其提升服务水平。

“标准就高不就低,仅靠业主监督,力度不够。”昆明时光小区业委会王主任说,业委会和物业公司就实行“一费制”进行了三轮协商,但物业公司还是执意要按照标准顶格定价。“1.78元不行,1.79元也不行,就是要1.8元。”西咸新区参照《西安市物业服务收费管理办法》执行,高层二级服务收费标准政府指导价为1.8元/平方米·月。

“人家小区都实行了,我们小区咋还没实行。”“能不能只调整停车费,不调整物业费。”采访中,不少居民还表达了这样的观点。曲江一小区物业经理刘女士表示,停车服务费是物业企业的一个重要收益点,新物业收费政策,地下停车服务费降幅大,如果小区地下停车位多,物业公司就不太积极。

多个街道的物业管理专家顾问何志恒表示,物业服务“一费制”调整从最初就将物业服务费和停车服务费合并调整,“一升一降”捆绑执行,种种原因导致落实“一费制”出现快慢不均。此外,没有业委会或者第三方组织介入,调价程序要做到“参与表决双过半业主”很难,导致很多居民质疑调价程序。“履行调价程序征询业主意见,最关键的问题是需要真正倾听各方心声呼声。”

陕西省社会科学院社会热点问题专家王晓勇表示,针对物业“一费制”调整,很多物业公司履行了调价程序,但调价程序要做到透明公正,最好是通过听证会或者引入第三方评估等形式,让业主充分表达意见。

此外,依据《西安市物业服务收费管理办法》规定,已成立业委会、物管会的住宅小区及别墅、公寓、商住综合楼类的住宅小区物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。记者发现,成立业委会的小区因为协商未妥,实行“一费制”的不多。

浐灞区西岸国际花园三期业委会仲主任给记者算了一笔账,该小区有5栋18层住宅楼、2栋11层住宅楼,以最高住户家为例,物业服务收费标准是1.2元(物业费)+ 0.1元(公摊电费)+0.45元(电梯费)=1.75元(每平方米每月)。若实行“一费制”,物业服务费按高层二级服务标准收取,即每平方米每月1.9元,以100平方米房子算,每月多缴15元。一层住户电梯费每平方米每月0.25元,以100平方米房子算,则每月多缴35元。所以,该小区暂时没有实行“一费制”。浐灞半岛A10/A15区业委会马主任也表达了同样的观点。她们均表示,在即将召开的业主大会把是否实行“一费制”列入大会议题,让全体业主表决。

■记者 李东峰 袁玥

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