· 房产资讯

广州豪宅盘“郊区化”明显 成交量下降近三成

南方日报 2017-07-07 09:35:32
设置

今年上半年,广州千万级豪宅的成交量大幅少于去年同期,总体下跌近三成。日前,广州中原研究发展部的统计数据显示,在上半年成交的435宗豪宅中,有近300套成交在一季度的楼市调控新政前。此外,广州豪宅的“郊区化”趋势明显,番禺已成近郊豪宅最为集中的区域,豪宅盘总数占全市比例从去年的18%骤升至35%。

番禺豪宅盘占比超越天河

在整体市场萎缩的情况下,2017年上半年千万以上豪宅成交宗数同比下跌26.8%(跌幅大于整体市场)。据广州中原研究发展部的统计数据,在上半年成交的435宗豪宅中,298套成交在一季度(新政前),137套成交在新政后,说明政策对于顶端买家仍存在影响。

随着广州楼市价值提高,豪宅盘数量亦在提高,以近三年成交情况为例,2015年上半年千万级豪宅盘有9个,2016年上半年千万级豪宅盘有20个,今年上半年豪宅盘有30个,这意味着可供高端买家选择的空间越来越大。

广州豪宅盘“郊区化”的趋势得到进一步体现。对比之下,2016年,广州的千万级豪宅盘,以天河区最为集中,占比达到37%,其次是海珠,占比为27%;而到了今年,天河区豪宅盘占比略降到30%,番禺则超越天河,豪宅盘占比高达35%。从板块来看,以往豪宅盘多集中在天河珠江新城板块、海珠琶洲以及白云南湖板块,而今年豪宅盘明显往近郊推进,其中包括番禺洛溪、大学城、南沙南沙湾等。

业内认为,这一方面说明随着城市发展、买家观念改变,豪宅不再局限于CBD、市中心等元素,部分依山傍水、居住自然环境优越的楼盘亦受到了有实力的购房者的关注。另一方面,近郊楼盘虽然先天地理位置不及城央豪宅,但通过物业管理、优质服务、合理小区规划等因素满足买家要求,这说明开发商对于楼盘的运营水平越来越高。

外围各区普遍供应量短缺

从价格来看,今年上半年,广州网签均价为16103元/平方米,同比并没有出现太大的变化,但根据广州中原研究发展部调研发现,新政后部分项目采用“双合同”等方式,加上掺杂了一定量回迁安置房网签,因此该价格仅供参考。

上半年延续了2016年“供不应求”的市场情况,加上新政后新批预售节奏明显放缓,从而导致其成为近4年内供应最少的半年,仅供应367.03万平方米,同比下跌16%。

由于成交量减少,广州一手住宅消化周期提升至6.7个月,为2016年9月以来比较明显的周期上扬。但需要指出的是,广州整体库存面积截至6月底仅637万平方米,明显低于去年整体情况;此外,部分热门区域消化周期低于3个月,由此说明各区库存存在明显的“不均匀、不平衡”现象。

由于开盘数量减少,2017年上半年住宅整体推货量为16769宗,同比下跌21.7%。

结合网签面积来看,上半年全市仅天河区出现供大于求,其余十区均出现不同程度的需求缺口。中心区除黄埔缺口41.3万平方米以外,各区缺口普遍在3-5万平方米;外围区域缺口普遍在20万平方米以上,其中花都区缺口达61.33万平方米,成交热区增城缺口接近40万平方米。

天河一套能换近五套增城房

价格方面,中心区天河以46283元/平方米的均价成为广州单区价格最高位,原因在于牛奶厂板块高端住宅入市,提升网签价格;而区域涨幅最大的为南沙区,随着广州唯一副中心、土拍刺激,楼价产生明显变化。从套均价格情况来看,天河毫无疑问成为全市上半年的“土豪区”,套均价格为614万元/套;而增城依然为广州“洼地”,套均125万元/套,这意味着一套天河的房子理论上能够换接近5套增城的房子。套均价涨幅最大的是番禺区,该区套均上涨幅度达65.4%,区域价格上涨以及普遍新产品面积较大,导致该区套均飙升。

今年下半年,广州楼市走向如何?据广州中原研究发展部统计显示,2017年下半年中心区越秀、白云、海珠将有一定量一手新货可供应,假如顺利投入市场,或将引起近年中心区推货小高峰。此外,外围区增城、黄埔供应量依然赶不上买家需求,由于近2年推地量减少,热门板块如黄埔长岭居,增城新塘、朱村仍然面临缺货现象。

至于下半年的市场环境,广州中原研究发展部认为“金九银十”将会是重要的节点;对于卖方而言,迫于年关将至需完成销售任务,同时为房企获得周转资金,减轻经济压力,房企或会采用形式各异的方式让利;对于买方而言,由于广州需求量较大,不少有迫切自住用途的买家亦会在传统楼市旺季入市,因此在政策调控下年内市场能否出现“转折点”,“金九银十”十分关键。(记者许蕾)

点击查看pc网页

今日焦点 更多

图世绘 更多

体育娱乐